非常案件
買房人到房產銷售中心購買商品房,銷售人員主動提出可以打折、優惠,不過要另付幾千元到上萬元不等的“好處費”,這種現象在江蘇省南通市房產銷售行業見慣不怪,甚至已經成為行業潛規則。
12月17日,原海門市某房地產經紀有限公司銷售人員劉某等12人因涉嫌在銷售房產時索賄受賄,被南通市崇川區人民檢察院提起公訴。而該案主要嫌疑人,涉案公司原銷售經理袁某、副經理陳某經該院公訴后,已于2012年4月13日分別被判處有期徒刑6年3個月、5年6個月。據悉,這是南通市首例非國家工作人員受賄案。
12月26日,南通市崇川區檢察院向《法制日報》記者獨家披露了案件詳情。
提價再打折的“優惠”噱頭
袁某今年33歲,老家在四川省閬中市,中專畢業后外出打工。2003年開始從事房地產銷售,先在北京一家地產經紀有限公司做房產銷售員,2005年進入江蘇省海門市(南通市下轄縣級市)一家知名房地產經紀有限公司。因能力強、業績突出,陳某很快被提拔為銷售經理。
2008年,26歲的陳某成為袁某的副手,擔任銷售副經理,兩人一起負責南通市新區的兩處高檔樓盤銷售。作為經理,袁某下面有4個銷售小組,共有20余名銷售員。袁某負責現場的銷售管理和與開發公司的對接,陳某負責管理房源、銷售的數據與報表以及案場人員管理,其他人員都直接從事一線銷售。
2008年年底至2009年,南通整個樓市比較低迷,各大銷售公司都在想盡辦法促銷,袁某所在的房產經紀公司也不例外。房子賣不出去,開發公司的開發資金回收壓力劇增；另一方面,銷售業績不佳,銷售人員的年終獎金自然就會縮水。這是開發公司和銷售人員都不想看到的情景。
也就是在這個時候,袁某、陳某負責的兩幢住宅樓準備開盤。為了讓想買房的關系戶簽訂買房合同,盡快付清購房款,袁某所在的開發公司決定在原來定價的基礎上再提高一些,然后對外公布新價格。
這個內部信息讓袁某看到了暗中斂財的空間。和上面領導關系熟的買房人畢竟是少數,沒有關系的客戶想買房子還得找袁某、陳某和他們手下的銷售人員。袁某和陳某想出一個主意,可以編一個搭“領導順風車”的借口,騙說可以幫他們找領導優惠,但是要給領導一些好處費。
索要好處費的多種借口
袁某、陳某的這個主意一出,立即得到手下銷售人員的響應。在巨大的經濟利益面前,他們開始了肆無忌憚的索賄受賄。2009年5月,被害人龔某在購買一處商鋪時,劉某稱若要便宜必須給好處費打點領導,向其索要好處費18萬元,后劉某分給袁某6萬元,劉某、戴某、黃某各分得4萬元。
2010年11月,被害人楊某在購買店面房時,陳某和馮某以可以幫忙找領導優惠房價為由,向其索要9.5萬元好處費。陳某拿到錢后分給黃某5000元,陳某、馮某、袁某各得3萬元。2011年1月,被害人丁某在購買店面房時,陳某以可以幫忙找領導優惠房價為由,向丁某索要10萬元好處費……
案發后,據陳某交代,他們索取好處費一般有兩種借口:
要給老總好處費。有人買房時,銷售人員找到袁某,袁某就會寫優惠申請單給開發公司老總,說買房子的人是某些領導的親戚或者朋友。得到領導允許后,銷售人員就會跟客戶說:“既然幫你們找人優惠了,你們要給一些錢作為給公司領導的好處費�！边@些好處費一般是房價提價后和提價前差價的50%,這些錢袁某、陳某還有具體簽訂合同的銷售人員私下分掉。
“有時候,銷售人員找袁某時,袁某會跳過公司老總直接寫簽約審核單給銷售人員,讓他們自己直接去開發公司的營銷部和客服部審核。膽子大的銷售人員就會去沖一下,有時候就渾水摸魚過去了�！标惸痴f,辦妥后,客戶便會把所謂的給公司領導的好處費給銷售人員。
要給施工方好處費。開發公司有一個政策,只要是施工方的人買房子,可以按照提價前的價格賣出。這個政策,給了銷售人員可乘之機。他們會跟客戶講自己跟施工方很熟,只要肯出好處費給施工方買房就能優惠�？蛻敉夂�,銷售人員就會找施工方的工頭或工長之類的人,讓他們去找開發商按照底價拿房子,同時答應給施工方一些好處。
“還有一種情況是袁某難以掌控的,個別銷售人員的膽子比較大,他們會在開發商提價的基礎上,再私自提價,報一個虛假的價格給客戶,然后說可以找人優惠一些,但要給領導好處費�！标惸辰淮f。
房價信息不對稱“保”斂財安全
2010年3月8日,被害人宋某和涉案公司老總聊到買房的房價時發現被騙,隨即報案。2011年10月10日,袁某、陳某二人被抓獲歸案。由此案發。
案發后,據袁某交代,他們所賣樓盤的房價是這樣“出爐”的:先由開發公司的董事長定底價,然后銷售經理再以這個底價除以一個系數(一般是零點九幾)得出一個價格,然后做成一個價格表交到銷售人員手里,這個表就是對外的價表。
“底價只有像我這一級別的銷售經理才知道,不對外公布,連手下的銷售人員都看不到,購房者就更不可能知曉�！痹痴f。
“從定價機制不難看出,對外銷售價格即使打折優惠,仍然在房產公司的可控范圍內,底線就是房產公司老總定下的底價,有點類似商場先提價再‘出血打折’的營銷‘噱頭’。”崇川區檢察院承辦檢察官申蓮鳳說,房價信息不對稱為袁某、陳某等人伸手撈取好處費提供了一道安全屏障。
崇川區檢察院經審查認定,2009年至2011年7月,犯罪嫌疑人袁某、陳某分別在擔任某房產經紀公司銷售經理、副經理職務時,利用公司管理上的漏洞及職務便利,伙同銷售員劉某、馮某、紀某、葛某、朱某等人,在銷售兩處高檔樓盤的住宅樓及商鋪時,以高于銷售底價報價給顧客,后謊稱可以找領導打招呼打折銷售等理由索要好處費,實際仍按照底價銷售的方法,向多位顧客索要好處費多起,袁某分得40萬余元,陳某分得近30萬元。
“通過審查得知,2008年袁某每個月的底薪是6000元,加上銷售獎金一年收入40萬元左右。而2009年袁某的收入則達到七八十萬元,這段時間正是他大肆收取好處費的當口�！鄙晟忴P說。
據陳某交代,袁某是銷售經理,從不具體分錢,都是銷售人員私下把錢放在信封里給他。
潛規則暴露多重管理漏洞
大肆索要好處,袁某和陳某卻覺得很正常,因為這是一種潛規則�！斑@種做法在整個房屋銷售的圈子里早已成風,不光是自己公司,其他公司也都是如此�！痹痴f。
據袁某交代,他在接手樓盤銷售前,整個銷售部的絕大部分銷售人員都在這么做,這個傳統是一批批銷售人員“傳幫帶”傳下來的。
“我也想過堅決按照政策,但銷售業績不好就會被人踢走,還不如隨波逐流按照風氣做,而且我想管也管不住,沒人聽我的,因為這樣侵犯了大多數銷售人員的利益。再加上他們的收入大多數也是靠銷售獎金,所以我也就隨著風氣,睜一只眼閉一只眼了,自己也從中拿了不少好處。”袁某說。
屢屢向客戶要錢,袁某、陳某和其他銷售人員就不擔心被舉報嗎?
“他們深諳買房人的心理。因為通過權衡比較,買房人一般都會覺得花個千把塊錢就能得到數十萬元的優惠,是占了便宜。這種好事當然越少人知道越好。”申蓮鳳說,至于銷售人員,大家心知肚明各自發財,自然不會傻到舉報他人的同時也斷了自己的財路。
□說“法” 房價信息不透明給暗箱操作提供溫床
據江蘇省南通市崇川區檢察院承辦檢察官申蓮鳳介紹,他們在辦案中發現,房產公司在定價機制、價格公開、人員管理、監督糾察等多個環節上都存在漏洞和問題,一環扣一環,層層缺位,導致銷售隊伍漠視規定,私欲膨脹鋌而走險。
“定價由個別領導決定,打折也是如此,缺少公信力和監督,容易出現‘亂喊價’現象；價格信息不透明,使得買房人和銷售方處于不對稱地位,給暗箱操作提供了溫床；房產銷售行業流動性強,從業人員良莠不齊,房產公司只看業績而忽視了對銷售人員職業道德教育；缺少強力制度和措施約束銷售人員行為,出了事頂多開會批評,最多開除,違規成本很小,加劇了銷售人員‘干一票就收手’的賭博心理。”申蓮鳳說。（記者丁國鋒 見習記者馬超 通訊員葛明亮)
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